우리나라 전국에 상가 공실문제가 심각합니다. 신축 건물 상가는 아무도 입주하지 않고 있고, 장사를 하던 상가 건물도 비어가고 있습니다. 수요 공급 시스템이 정상 동작하고 있다면 임차수요보다 상가 공급이 많으니까 임대료가 떨어져야 하는데, 우리나라의 은행들의 비상식적인 상가 부동산 담보물 가치평가 행정때문에 건물주는 임대료를 낮추지 못하고 있고, 상권은 침체하고, 은행 부실위험도 커지고 있습니다.
상업용 부동산의 가치를 임대료료 산정하는 것은 임대수입이 발생하고 있기 때문입니다. 장기간 임차계약 없어서 임대수입이 발생하지 않으면 임대료는 가치가 없는 숫자일 뿐입니다.
제가 가진 원피스 피규어를 백만원에 판다고 선언한다고 해서 백만원이 시장 가격이 되는 것은 아닌 것과 같습니다. 백만원에 이 상품을 사겠다는 사람이 있어야 백만원이 가격이 됩니다.
미국에서는 은행에서 상업용 부동산을 담보로 대출을 했을때 정기적으로 담보물 가치를 재 산정하는데, 장기간 임대계약이 없으면(공실) 서류상의 임대료를 담보가치로 인정해주지 않습니다. 이 규정때문에 건물주는 장기 공실이 생기면 임대료를 낮춰서라도 빨리 임대계약을 해야 합니다. 이렇게 해야 상업용 부동산이 제 기능을 할 수 있고, 은행대출이 부실해지는것을 막을 수 있습니다.
우리나라도 미국처럼 장기 공실 상업용 부동산의 대출 담보가치를 재산정 하는 법을 도입해야 한다고 생각합니다.
ChatGPT: 미국 은행 상업용 부동산(Commercial Real Estate, CRE)의 담보 가치(LTV: Loan-to-Value 비율) 재평가
https://chatgpt.com/share/684d0b1a-7320-8011-b42f-30c010ef1b00
;){kind=link}
댓글